A 2ª audiência pública promovida pela Câmara para discutir o Projeto de Lei Complementar 14/2019, que trata sobre o Plano Diretor, acontece nesta segunda-feira (02), às 19h, na Escola Edileusa Brasil, bairro de Maresias.
O Plano Diretor visa organizar os espaços habitáveis do município e estabelecer uma estratégia de mudança no sentido de obter melhoria de qualidade de vida da comunidade local.
A primeira audiência pública ocorreu no dia 20/02, na costa norte, e contou com a participação de cerca de 40 pessoas.
“A primeira audiência pública foi muito produtiva e as pessoas puderam questionar e sugerir propostas para o projeto. Espero que a comunidade de Maresias também participe para discutir conosco sobre a organização do seu espaço territorial”, disse o presidente da Câmara, Teimoso Campos.
Para chegar à audiência pública informado, acesse o link para conhecer o Projeto de Lei Complementar 14/19, que trata sobre o Plano Diretor.
A discussão nesta segunda-feira(2) promete ser acalorada. Um dos autores do projeto garante que foram feitas mudanças no plano diretor, após audiências feitas no ano passado e que, essas alterações podem abrir brechas para a verticalização. A Prefeitura de São Sebastião, confirma as alterações, mas nega que alterações feitas após as audiências públicas possam permitir construções acima de 3 pavimentos no município.
Polêmica
O urbanista Ivan Maglio, um dos responsáveis pela elaboração do Plano Diretor de São Sebastião, informou que o plano em discussão pela Câmara nas audiências públicas sofreu alterações que não estavam previstas e nem foram aprovadas nas audiências realizadas em janeiro de 2019.
Ele explica que por meses ficamos sem que a Prefeitura apresentasse a versão que estava sendo revista pelo prefeito e seus técnicos . Segundo ele, a última versão, apresenta grandes alterações em relação ao inicialmente tratado e a versão que foi submetida às audiências de 30 e 31/01/2019. Ou seja a versão enviada à Câmara apresenta CAs maiores que 1, chegando ao absurdo de um CA de 3, fato que nunca foi cogitado pela PMSS em nossas reuniões.
“É importante registrar que com esse coeficiente de aproveitamento máximo pôde-se chegar a 6 pavimentos e a um predio com 18 metros de altura máxima, sem as áreas técnicas ( caixa d’água , antenas, etc.). Só tivemos acesso à última versão do Projeto de Lei quando a Câmara disponibilizou em seu site, pouco antes das audiências”, contou.
Segundo Ivan Maglio, há vícios no processo, tais como: 1) a inclusão de CAs altos que só se justificam quando se pretende verticalizar em algum momento, por exemplo com a derrubada na Câmara do gabarito de 9 m de altura máxima, fato que já se prenunciou na primeira audiência da Câmara.
“Está muito claro, que a estratégia é essa, combinado entre os que contracenam nesse contexto. Se cair o limite do gabarito de 9 metros durante a discussão na câmara, automaticamente a verticalização será geral. Isso acontecerá mesmo se a decisão sobre o gabarito máximo ficar para decisão posterior na LUOS, como já houve proposta nessa primeira audiência”, afirmou.
Segundo Maglio, a versão do PL entregue pela PMSS à Câmara, é muito diferente da que foi discutida nas audiências feitas pela prefeitura, com divergências inadmissíveis, pois que em nada refletem as manifestações da sociedade nas aludidas audiências públicas, nem ao menos foi publicada pela pela prefeitura ANTES DE ENVIAR o projeto À CÂMARA, o que seria obrigatório para dar conhecimento aos munícipes do que estava sendo proposto pelo executivo, a revelia do que foi discutido é abordado em Audiências Públicas e no Conselho Municipal de Meio Ambiente e no de Urbanismo.
Ele disse ainda que a Câmara municipal, por sua vez, não disponibilizou em seu site os Mapas que integram o PL, impedindo que a população tenha conhecimento de quais as regiões do município são delimitadas para aplicação dos instrumentos de gestão do Plano Diretor, e dos referidos Coeficientes de Aproveitamento Máximos, acima de 1,0 que são: O PL estabelece CA Máximo (Coeficiente da Aproveitamento do Terreno) maior que 1 (construção pode ter área maior do que 1 vez a área do terreno) para as seguintes Macroáreas:
– Na Macroárea de Qualificação da Urbanização: CA Max = 1,8
– Na Macroárea de Urbanização Dirigida: CA Max = 1,2
– Na Macroárea de Urbanização Consolidada: CA MAX = 2,4
– Na Macroárea de Estruturação e Uso Logístico: CA MAX = 3,0
Assim não está havendo publicidade completa do que está sendo proposto.
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Maglio informou ainda que o precário saneamento que tem São Sebastião e a deficiente mobilidade urbana são incompatíveis com a verticalização e adensamento que se pretende, mesmo tendo sido demonstrado nos estudos baseados no trabalho da FIPE que a verticalização é desnecessária, pelo menos na vigência do Plano que é para 2030.
“Se alcançados os objetivos de verticalização, São Sebastião perderá sua qualidade urbana e com enormes prejuízos ao meio ambiente e, por consequência, à indústria do turismo”, finalizou.
Prefeitura de São Sebastião
A Prefeitura de São Sebastião informa que o Plano Diretor enviado à Câmara Municipal não permite a verticalização no município. O Executivo fez questão de inserir no Plano Diretor o gabarito de altura máxima das construções, mantendo os atuais nove metros.
Desta forma se impede que uma simples alteração na Lei de Uso e Ocupação do Solo se permita aprovar a construção de edifícios. Além disto, foi inserido no Plano Diretor a Taxa de Ocupação idêntica à regulamentada pelo Gerenciamento Costeiro Estadual e também o Coeficiente de Aproveitamento, mantendo os índices já existentes, dividindo em três:
CA mínimo = área mínima construída para não caracterizar especulação imobiliária;
CA básico = o suficiente para garantir a construção de um sobrado com utilização total da taxa de ocupação no térreo;
CA máximo = permite o 3º pavimento com uso total da T.O. dentro do gabarito de 9,00 metros de altura.
Desta forma, a proposta da Prefeitura, enviada à Câmara Municipal, estabelece claramente a manutenção dos índices atuais de 100% de aproveitamento da Taxa de Ocupação através do C.A. Básico.
Para fazer uso do C.A. Máximo, obedecendo ao gabarito de 9,00 metros de altura, o máximo que se pode chegar é no 3º Pavimento, com área igual ao térreo. Ainda assim para se utilizar deste C.A. o proprietário deverá fazê-lo através da Outorga Onerosa.
Outorga Onerosa é a concessão, pelo Poder Público, de potencial construtivo adicional acima do resultante da aplicação do Coeficiente de Aproveitamento Básico, até o limite estabelecido pelo Coeficiente de Aproveitamento Máximo, de alteração de uso e parâmetros urbanísticos, mediante pagamento de contrapartida financeira à Prefeitura.
Portanto fica claro que o 3º Pavimento (atualmente, permitido pela Lei de Uso e Ocupação de São Sebastião) a partir da aprovação do Plano Diretor conforme a proposta enviada a Câmara Municipal, somente será autorizado dentro do gabarito de 9 metros de altura se o proprietário diminuir a taxa de ocupação de 60% do pavimento térreo. Para isso terá que aumentar os recuos entre terrenos vizinhos e aumentar a taxa de permeabilização. O que representa, claramente, um ganho ambiental e urbanístico.
