Com o intuito de colaborar com o desenvolvimento de políticas públicas de moradias populares em São Sebastião (SP), o engenheiro civil Sérgio Fontes Veloso de Almeida, formado pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, realizou um estudo de implantação de unidades habitacionais em 45 das 100 Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) do município.
O objetivo do estudo é o de apurar o potencial de construção de Habitações de Interesse Social (HIS) nessas ZEIS e comparar o resultado com a demanda presente e futura dessas unidades em decorrência do crescimento populacional estimado para tal segmento. O modelo adotado para análise foi o de apartamentos de 45 m2 de área privativa, dispostos em 3 andares com 4 unidades cada, num total de 12 unidades por prédio.
O engenheiro ressalta que considerou apenas as áreas de terrenos das ZEIS onde seria possível construir, descontando as áreas com risco de escorregamento e inundação, fornecidas pelos mapas do Instituto Geográfico de 2006 e 2017, além das áreas protegidas pela legislação ambiental do Parque Estadual da Serra do Mar. Segundo o autor do estudo, também foram consideradas as áreas que devem ser destinadas a vias públicas, áreas institucionais, áreas para comércio e áreas verdes, previstas por lei para o regular parcelamento do solo.
Ainda, para a elaboração do estudo, Veloso utilizou informações da Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados (Seade), projeções de crescimento populacional fornecidos pela da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), além de dados de legislações como o Zoneamento Econômico Ecológico do Estado de SP, o Plano Diretor de São Sebastião (Lei Complementar nº 263/2021) e o Plano Local de Habitação de Interesse Social de São Sebastião (PLHIS-2012).
O estudo desenvolveu hipóteses de implantação de unidades habitacionais considerando a oferta de vagas de garagem para 0%, 33%, 66%, ou mesmo para 100% das unidades do empreendimento, a depender da necessidade e possibilidade de cada empreendimento.
“A ideia é mostrar que existe área suficiente para que se possa construir e atender à demanda presente e futura. As informações previam que teríamos hoje cerca de 10 mil unidades de demanda em termos de habitação de interesse social. Pela projeção de crescimento populacional fornecido pela Fipe, até 2030 a demanda poderia chegar a cerca de 12 mil unidades, com um acréscimo de aproximadamente 2 mil unidades nos próximos 7 anos. Meu estudo aponta que, no modelo padrão proposto, a capacidade de construção nas 45 ZEIS seria, na pior das hipóteses, de 22 mil unidades, considerando como exemplo que 33% das unidades tenham vagas de garagem. Isto significa que em 2030 estaríamos ocupando cerca de 40% da capacidade de construção nas 45 ZEIS abordadas neste estudo”, explica Veloso.
É importante observar que o modelo proposto com o máximo de altura da edificação de 9,00 m até a cobertura, atende ao estabelecido pelo Plano Diretor de São Sebastião, evitando demandas judiciais que certamente prejudicariam o andamento das obras.
Concluído no início do ano, o estudo de Veloso é apresentado em momento oportuno. A tragédia das fortes chuvas que atingiram São Sebastião em fevereiro trouxe à tona o problema das ocupações irregulares em áreas com riscos de inundação e deslizamento. Para evitar outras catástrofes, o município precisa com urgência desenvolver políticas públicas de habitação social. O engenheiro disse que já entregou o estudo à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado, que está à frente da recuperação das zonas afetadas pela catástrofe, inclusive na construção de habitações para atender de forma emergencial à população desabrigada.
Ressalva, contudo, que os locais de risco de deslizamento e inundação sofreram modificações em decorrência das fortes chuvas e que os mapas georreferenciados devem ser refeitos, levando-se em conta a situação atual, sendo necessários novos levantamentos em campo que permitam fazer os devidos ajustes ao estudo, inclusive considerando as situações peculiares de cada área. Para tanto, seria necessária a participação da Prefeitura de São Sebastião, que poderá ter acesso ao documento, estendendo inclusive a metodologia às demais ZEIS ainda não consideradas.
O engenheiro, administrador de empresas e advogado Luiz Attiê, atual presidente da Federação Pró Costa Atlântica, que reúne associações de bairro da Costa Sul de São Sebastião, também considera que “não há necessidade de construções maiores do que os 9 metros para solucionar o problema de habitações em São Sebastião”.
Ele acredita que seria um erro autorizar construções mais altas. “Isso vai contra nosso Plano Diretor e contra o desejo, já manifestado, da população. Estamos entusiasmados com a presença da CDHU e o olhar do governador. Todavia, entendemos que a solução para atender aos desabrigados deveria ser a construção de habitações uni familiares, sobrados, geminados, onde for possível e construções com até 9 metros, onde for necessário. Pois, de acordo com o estudo do engenheiro Sérgio Veloso, não há a necessidade de construções maiores que, além desrespeitar a lei, já foram rejeitadas pelas comunidades consultadas”, defende Attiê.
Segundo o presidente, há mais de uma década a Federação atua realizando denúncias e dialogando com autoridades responsáveis sobre as ocupações irregulares em áreas de risco em São Sebastião. “A Federação iniciou um trabalho de monitoramento aéreo em 2009, com o objetivo de evitar e auxiliar a fiscalização das construções em áreas inadequadas à ocupação humana. Foram mais de uma centena de imagens, mapas, denúncias que foram encaminhadas à Prefeitura e ao Ministério Público para que tais situações fossem verificadas. Muitas destas obras, acompanhadas desde o início e não evitadas pelas autoridades, foram as que ficaram soterradas na tragédia no início deste ano. Em 2011, ante a aparente inércia das autoridades, apresentamos o quadro das denúncias no teatro do Sindicato dos Petroleiros, no centro de São Sebastião, com a presença das autoridades municipais, prefeito, ex-prefeitos, vereadores, funcionários, fiscais, promotores, enfim, todos os que deveriam agir ou deveriam ter agido ao tomar conhecimento da situação, que só foi se complicando, sem controle, até que a tragédia aconteceu”, lamenta Attiê.
Confira o estudo do engenheiro Sérgio Veloso
Redação/Tamoios News
