O Engenheiro Civil Ivan Carlos Maglio, Consultor em planejamento urbano e meio ambiente, Doutor em Saúde Ambiental pela USP, Pesquisador Colaborador do Programa Cidades Globais do IEA – USP, e responsável técnico pela elaboração do Plano Diretor de São Sebastião em 2010 e pela atualização em 2019.
No inicio deste ano de 2020 o Plano Diretor foi enviado para aprovação na Câmara Municipal de São Sebastião que realizou três audiências públicas e devido as irregularidades encontradas nos “coeficientes de aproveitamento dos terrenos” pelo técnico Maglio, foi devolvido para a prefeitura.
Para Maglio o Projeto de Lei apresentado pelo prefeito Felipe augusto estabelece diretrizes, normas técnicas e procedimentos para a regularização onerosa de edificações construídas em desacordo com a legislação urbanística do município de São Sebastião.
“É reconhecido que a legislação urbanística do município de São Sebastião está defasada e sequer adequou-se às diretrizes do Estatuto da Cidade – Lei Federal 10.257 aprovada em 2001 e ao zoneamento ecológico econômico aprovado em 2017 pelo Decreto Estadual Nº 62.913, novembro de 2017. Essa defasagem é demonstrada pelas várias tentativas de atualizar a legislação urbanística por duas diferentes gestões municipais na última década, com o apoio técnico entre 2018 e 2019 de diversas entidades da sociedade civil.
As Leis de uso do solo são a Lei Nº 561, de 1987 e que ‘’estabelece normas para o uso e ocupação do solo da Costa Sul’’ e a Lei nº 225 de 1978 para a Costa Norte e que já sofreu alteração em 2010 na Lei complementar Nº 114/2010. E o Plano Diretor Lei Complementar n° 01 de 1999, e que já está ha 21 anos da sua promulgação, impondo-nos a necessidade urgente de adequação e atualização da legislação urbanística nacional à nova realidade urbana, ao crescimento populacional e aos desafios que se afiguram para o desenvolvimento urbano de São Sebastião no século 21.
Diante dessa legislação urbanística já há muito defasada o município tenta a várias administrações atualizar e aprovar seu Plano Diretor com o objetivo de atualizar a legislação urbanística do município. A partir de 2010 foi elaborada uma proposta que já passou por muitas discussões públicas, até fevereiro de 2020, quando a prefeitura municipal retirou o projeto de lei por ela mesma encaminhado da câmara após a realização de duas assembleias municipais extremamente participativas organizadas pela Câmara Municipal, e estando o Plano Diretor em regime de urgência na câmara.
Causa estranheza que no apagar das luzes dessa gestão, embora o prefeito tenha se reeleito, seja apresentado um projeto de lei complementar para a regularização onerosa de edificações construídas em total desacordo com a legislação urbanística do município, já tão defasada e que coloca em risco o município esfacelar o que tem de normativa urbanística, ainda que completamente defasada.
Porque então privilegiar uma verdadeira “anistia” ampla, geral e ilimitada, termo explícito para a “regularização onerosa de edificações construídas em desacordo com a legislação urbanística do município de São Sebastião.”, por meio de pagamento para a municipalidade conforme o grau de desrespeito à lei.
Essa mediada premiará aqueles que não respeitaram as regras do jogo, e enfraquecendo a capacidade de fazer cumprir a lei pelo município, e enfraquecendo sua capacidade de “enforcement” – Fazer cumprir as leis, ao invés de retomar o caminho da discussão soberana e colocar em discussão do seu Plano Diretor com defasagem de 21 anos?
Os prejuízos para a legislação urbanística são enormes e trazem o risco de desestruturar as próprias legislações de uso do solo vigente. Para além dessas questões de fundo, registramos alguns pontos críticos ao projeto de lei apresentado:
O desacordo pode incidir sobre praticamente todos os parâmetros urbanísticos estabelecidos nas legislações vigentes: Taxa de ocupação, recuos, uso indevido da área sobre pilotis, coeficiente aproveitamento construtivo acima do permitido, gabarito, taxa de impermeabilização, ocupação da fachada de frente para a praia, e lote mínimo. Inclusive sobre a extrapolação do gabarito não fica claro o que está no artigo 5º e o artigo 8%, se o limite para a transgressão do gabarito de altura máxima é de 1 metro.
Vale para os seguintes tipos de atividade e uso do solo: I – Edificações residenciais, uni e multifamiliares; II – Edificações comerciais; III – Edificações de uso misto; IV – Edificações de serviços; V – Edificações industriais; e VI – Turismo. Ou seja, praticamente todos os usos do solo.
Tudo pode ser regularizado mediante pagamento que varia entre 5 a 18 VRM /m2 de pendendo da ´=area do imóvel, até 150 m2, entre 150 a 300m2 e acima de 300 m2. Ou seja, nesse caso a área da edificação é ilimitada. Chama atenção esse aspecto que generaliza e permite resolver qualquer grau de irregularidade! O Valor do VRM será estabelecido por decreto municipal.
Dessa forma:
Anistia-se sobre uma legislação antiga e em grande parte ultrapassada e desatualizada que não atende as premissas para o Plano Diretor estabelecidas no Estatuto da Cidade;
Privilegia quem desobedeceu a legislação e sem qualquer limite de área construída;
Exceção ao interesse social em núcleos enquadrados como REURB pela lei de regularização fundiária. Fato que é positivo, se acompanhado das medidas de reurbanização e regularização fundiária, mas dentro de um quadro geral preocupante de desmonte das regras do jogo.
Tem caráter meramente arrecadatório e não de atender a objetivos urbanísticos e socioambientais;
Ou seja, a pergunta que não quer calar é porque não um Plano Diretor que atualize as regras do jogo e deixe claro que a função social e ambiental da propriedade e da cidade sejam claramente estabelecidas, antes de sair anistiando qualquer grau de irregularidade!
Sem essas medidas é um risco para a cidade e pode desorganizar o interesse público estabelecido na legislação vigente! “
