Segunda audiência pública acontece nesta segunda-feira(2), às 19 horas, em Maresias
O Tamoios News, diante da recente publicação da Prefeitura, em seu site oficial, alegando que as alterações no coeficiente no Plano Diretor, feitas após as audiências públicas no ano passado, não possibilitam a verticalização, solicitou estudos da interação entre Coeficientes de Aproveitamento e Taxas de Ocupação de terrenos ao Engº Sérgio Veloso, que integrou a equipe de estudos e desenvolvimento do Plano Diretor até antes da versão que foi modificada pela Prefeitura para ser enviada à Câmara, juntamente com o Engº e urbanista Ivan Maglio, e recebeu a seguinte explicação:
“O Coeficiente de Aproveitamento (CA) é um instrumento de gestão urbana, atendendo à função social da propriedade, que estabelece a área de construção permitida para um terreno, mediante a sua multiplicação pela área desse terreno. Assim, para um terreno de 400 m2, se o CA for igual a 1, pode-se construir no máximo 400 m2, se for igual a 2, 800 m2 e assim por diante.
Já a Taxa de Ocupação (TO) estabelece o máximo que pode ser ocupado no terreno, por exemplo pelo pavimento térreo de uma construção, e está intrinsicamente ligado à área permeável e área verde que remanescem descontada a área desse pavimento térreo. Assim para o terreno acima, uma TO=60% implica que no máximo 60% x 400m2=240 m2 podem ser ocupados, remanescendo 160 m2 de área verde permeável. Claro fica portanto, que quanto maior a Taxa de Ocupação, menor será a área verde permeável para um mesmo terreno.
Assumiu a Prefeitura que a construção deva ocupar o máximo do terreno permitido para determinada zona, para então estabelecer o CA máximo, considerando que sejam 3 pavimentos com altura máxima da construção de 9,0 m (proposta e atualmente vigente em lei). Para o terreno do exemplo, de 400 m2, se cada pavimento tiver 240 m2 (TO=60%) teremos 3 x 240= 720 m2 de área total construída, ou seja, o CA passa a ser 1,8 (720/400=1,8). Esta é a situação pretendida pela Prefeitura, por exemplo para a Zona Z4T do Plano proposto (TO=60% advém da Lei do Gerenciamento Costeiro, CA max=1,8 sugerido pela Prefeitura).
Esta condição induz a um maior adensamento e menor permeabilidade do solo em um município que já sofre com enchentes e falta de saneamento.
Já, se adotado o CA max=1 para todo o município, conforme proposto pela própria Prefeitura em sua versão do Plano objeto das audiências publicas de 30 e 31/01/2019, poderíamos ter um projeto com 3 pavimentos de 133,33 m2 cada, com 400 m2 de construção total, ocupando apenas 33,33% do terreno, com área verde e permeável de 66,67% do terreno, ou seja, 67% maior que na hipótese acima, com menor adensamento de construção.”
Procurando pelas razões que poderiam estar por traz dessa manobra, pedimos ao Engº Veloso que demonstrasse quais seriam as consequências nas alturas das edificações, quando estabelecidos CAs acima de 1 e muito altos para uma cidade como São Sebastião, se o Gabarito Máximo (altura máxima de construção permitida, excluída a caixa d’água) que é de 9,0 m fosse eliminado, como prenunciaram alguns vereadores na primeira audiência da Câmara Municipal, ocorrida no último dia 20/02. Os estudos revelaram que a cidade se defrontaria com a seguinte situação:
“Foram estabelecidos pela Prefeitura os seguintes CAs máximos e TOs para as macroáreas (áreas em que é dividida a cidade para aplicação dos instrumentos de gestão urbana):
– Na Macroárea de Urbanização Dirigida: CA max = 1,2 e TO = 40%
– Na Macroárea de Qualificação da Urbanização: CA max = 1,8 e TO = 60%
– Na Macroárea de Urbanização Consolidada: CA max = 2,4 e TO = 80%
– Na Macroárea de Estruturação e Uso Logístico: CA max = 3,0 e TO = 100%
Considerando a Taxa de Ocupação abaixo, teríamos edifícios com a seguinte quantidade de andares em cada macroárea:
TO à N º ANDARES
– Na Macroárea de Urbanização Dirigida: 30 % 4
– Na Macroárea de Qualificação da Urbanização: 30 % 6
– Na Macroárea de Urbanização Consolidada: 30 % 8
– Na Macroárea de Estruturação e Uso Logístico: 30 % 10”
Pronto, verticalizou !!!
Ainda que o Gabarito Máximo se mantenha, a elevação do CA acima de 1 induz a um inadequado adensamento de construção com aumento da área impermeável e todas as consequências que advirão dessa imprudência, agravamento dos já precários saneamento e mobilidade urbana, além do prejuízo ao meio ambiente e às lindas paisagens do nosso litoral, dentre outras.
Após as audiências promovidas pela Prefeitura, o projeto foi alterado sem consulta à população ou mesmo publicação antes de enviar à Câmara, que por sua vez não deu a devida publicidade já que não disponibilizou em seu site, a quem quisesse conhecer, os Mapas que integram o Plano Diretor, com a delimitação das áreas em que são aplicados os instrumentos de gestão urbana.
*ET: apenas à guisa de comparação, CA = 3,0 acontece na região próxima à Av. Paulista na cidade de São Paulo
