Por Salim Burihan
Acontece nesta quinta-feira(5), às 19 horas, na escola da Topolândia, a terceira e última audiência pública promovida pela Câmara de Vereadores para apresentação e discussão do Plano Diretor de São Sebastião.
O Plano Diretor terá validade por 20 anos. Após as audiências, o projeto será votado pelos vereadores da cidade. A maioria deles, afirmou desconhecer detalhes do PL, por ser um assunto muito técnico.
Suspeita-se que os vereadores irão votar um projeto, que define o futuro da cidade, sem o conhecimento técnico.
O risco é grande, principalmente, quando se apurou que o projeto original do Plano Diretor teria sido alterado pela prefeitura, abrindo brechas para a verticalização do município.
A informação- sobre a possibilidade do plano diretor, se aprovado do jeito que está, liberar a verticalização no município é feita por um dos autores do plano original, o urbanista Ivan Maglio.
Já divulgamos aqui o currículo do urbanista: Engenheiro Civil e Dr em Saúde Ambiental pela USP, Pesquisador do Programa de POS Doutorado em Cidades Globais do IEA – USP. Coordenou o Plano Diretor de São Paulo de 2002 e a Lei de Uso do Solo de 2004. Estuda e pesquisa São Sebastião desde 2010 e em 2018. Coordenou o PL do Plano Diretor em 2010 e e sua revisão em 2018. Foi Coordenador de Planejamento Ambiental da Secretaria Estadual de Meio Ambiente.
Urbanista Ivan Maglio, um dos autores do plano original, foi quem percebeu alterações após audiências públicas
É a palavra de um técnico dos mais qualificados no assunto. O prefeito Felipe Augusto nega que o plano em discussão permitirá a verticalização.
Na Câmara, pelos menos um dos parlamentares, o vereador Maurício, se posiciona a favor do aumento de pavimentos no município. É na Câmara, que poderão ocorrer emendas- aproveitando as brechas das alterações dos coeficientes feitas no plano original, permitindo a verticalização.
O ideal, segundo o próprio urbanista Ivan Maglio, é que o plano diretor mantivesse o seu projeto original, onde estava afastada qualquer possibilidade para uma possível verticalização.
Na segunda audiência pública realizada na segunda(2), em Maresias, a população da costa sul se posicionou firme contra a possibilidade de aumento de pavimentos nos prédios.
Amanhã, quinta(5), na audiência que será realizada na Topolândia, será possível conhecer o posicionamento dos moradores da região central.
Lamentavelmente, alguns vereadores, avaliam a discussão como “politicagem”, alegando que os que se posicionam contra o projeto são da “oposição” ou pré-candidatos nas eleições deste ano.
Não é bem assim. Quem se posiciona contra a verticalização, entre eles, muitos eleitores e apoiadores do atual prefeito Felipe Augusto, que defendem um futuro melhor para São Sebastião.
Na audiência realizada em Maresias, na segunda(2), um vereador afirmou que não quer ver São Sebastião igual a Caraguatatuba. Na Martim de Sá, praia mais conhecida de Caraguatatuba, o sol “some” a partir das 14 ou 15 horas, devido aos prédios construídos em sua orla.
Nas redes sociais, surgem manifestações contra a verticalização. Uma montagem feita por uma internautas mostra como ficaria Maresias, a praias mais famosa de São Sebastião, se a verticalização for aprovada.
Por enquanto, ainda não ocorreram manifestações da OAB(Ordem dos Advogados) do MP(Ministério Público) de São Sebastião, entidade das mais importantes nessa discussão.
Tudo indica, que ambos ainda deverão se manifestar sobre a questão das alterações feitas no Plano Diretor, abrindo brechas para uma possível verticalização, que é o assunto em destaque de norte a sul de São Sebastião.
Avaliação Técnica
Estamos publicando uma avaliação técnica do plano diretor, feita pelo urbanista Ivan Maglio, a pedido do Portal Tamoios News. Esperamos com isso, oferecer subsídios técnicos às pessoas para que elas possam avaliar o que está sendo discutido e conheçam detalhes do Plano Diretor .
Projeto de Lei Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de São Sebastião – PL PROJETO DE LEI
COMPLEMENTAR Nº. 14/2019
Cenários de Verticalização Possíveis X Limite de 9 metros – Gabarito de Altura Máxima
1. O PL estabelece o CA Máximo (Coeficiente da Aproveitamento do Terreno) maior que 1 (construção pode ter área maior do que 1 vez a área do terreno) para as seguintes Macroáreas:
– Na Macroárea de Qualificação da Urbanização: CA Max = 1,8
– Na Macroárea de Urbanização Dirigida: CA Max = 1,2
– Na Macroárea de Urbanização Consolidada: CA MAX = 2,4
– Na Macroárea de Estruturação e Uso Logístico: CA MAX = 3,0
Ou seja, um caminho aberto para a verticalização do município.
Defendemos que se estabeleça o CA MAX = 1,0 em todo o município.
“O Coeficiente de Aproveitamento (CA) é um instrumento de gestão urbana, atendendo à função social da propriedade, que estabelece a área de construção permitida para um terreno, mediante a sua multiplicação pela área desse terreno. Assim, para um terreno de 400 m2, se o CA for igual a 1, pode-se construir no máximo 400 m2, se for igual a 2, 800 m2 e assim por
diante.
PROJETO DE LEI PDDI – PL 14-2019
2. O texto do PL 14/2019 que a Prefeitura de São Sebastião enviou à Câmara em 08/10/2020, abre caminho para a verticalização das construções neste município, aceitando construções sem limite de gabarito (altura máxima permitida para um edifício).
3. Embora o Art 48 estabeleça altura máxima de 9,0 m para a edificação (12 metros incluindo a caixa d’água), em seu § 2º foram excluídos da aplicação desse limite “empreendimentos de utilidade pública e equipamentos de interesse público e/ou social”.
4. o artigo 83 diz “As disposições desta Lei não se aplicam a empreendimentos e equipamentos de utilidade pública e interesse público e/ou social”, ou seja as Habitações de Interesse Social (HIS), com até 50m2 de área privativa, e até as Habitações de Mercado Popular (HMP) com até 75 m2 de área privativa, ficam SEM LIMITE DE GABARITO.
5. a inclusão de CAs altos que só se justificam quando se pretende verticalizar em algum momento, por exemplo com a derrubada na Câmara do gabarito de 9 m de altura máxima, fato que já se prenunciou na 1a audiência da Câmara.
6. Se cair o limite do gabarito de 9 metros durante a discussão na câmara, automaticamente a verticalização será geral, como já houve proposta na 1a audiência publica.
7. A versão do PL entregue pela PMSS à Câmara, é muito diferente da que foi discutida nas audiências feitas pela prefeitura, com divergências inadmissíveis, pois que em nada refletem as manifestações da sociedade nas aludidas audiências públicas,
8. O PL 14 2019 não foi rediscutido no Conselho de Meio Ambiente e não foi publicado pela prefeitura ANTES DE ENVIAR o projeto À CÂMARA, o que seria obrigatório para dar conhecimento aos munícipes do que estava sendo proposto pelo executivo, a revelia do que foi discutido e abordado em Audiências Públicas e no Conselho Municipal de Meio Ambiente e no de Urbanismo,
9. A Câmara municipal, por sua vez, não disponibilizou em seu site os Mapas que integram o PL, impedindo que a população tenha conhecimento de quais as regiões do município são delimitadas para aplicação dos instrumentos de gestão do Plano Diretor, e dos referidos Coeficientes de Aproveitamento Máximos, acima de 1,0
10. Para a população de Baixa Renda estão propostas as Zonas Especiais de Interesse Social no PL onde poderão ser construídos edificações até 3 pavimentos, para garantir moradia de interesse social para a população de São Sebastião.
11. O precário saneamento que tem São Sebastião e a deficiente mobilidade urbana são incompatíveis com a verticalização e adensamento que se pretende, mesmo tendo sido demonstrado nos estudos baseados no trabalho da FIPE que a verticalização é desnecessária, pelo menos na vigência do Plano que é para 2030.
12. Se alcançados os objetivos de verticalização, São Sebastião perderá sua qualidade urbana e com enormes prejuízos ao meio ambiente e, por consequência, à indústria do turismo. A principal riqueza de São Sebastião
são os seus recursos naturais, suas paisagens, praias e o patrimônio cultural.
As simulações a seguir demonstram o risco que corre São Sebastião com a proposta de Coeficientes de Aproveitamento Máximo acima de 1 e que levarão a verticalização do município.
No mínimo aparenta ser uma tentativa de ludibriar a todos os que não sabem que com incorporação com junção de terrenos e com CAs acima de 1,0 pode sim ocorrer uma grande verticalização.
Para tal, basta reduzir a taxa de ocupação e retirar o limite de altura de 9 metros, e o estrago poderá ser feito!
Há poucas zonas no Centro e Costa Norte com CAS acima de 1,0 e não grandes macroáreas que abrangem todo o município. São elas
Tabela 2.1-1 – Comparativo das Leis de Uso Costa Norte LUOS USOS PERMITIDOS LOTE MÍNIMO (m²) TAXA
DE OCUPAÇÃO (T.O)
TAXA DE IMPERMEABILIZAÇÃO
Costa Norte Lei nº 225/78
Z-I: só é permitido uso L (recreação e lazer a beira mar)
as demais zonas as categorias de uso permitidos são:
– Comercial, Serviço, Residencial;
Z-II, ZVIII, Corredor BR101:
– Comercial, Serviço, Residencial e Turismo (como Hotéis, camping, restaurantes, clubes) na.
250m² nas zonas: Z-IV; Z-V e Z-IX – Classe A – declividade (0% a 20%)
400m² nas zonas: Z-II; Z-III; Z-VIIIa – – Classe A – declividade (0% a 20%); 700m² nas zonas: Z-II a Z-V e
ZVIIIa – Classe B – declividade (20% a 35%);
1000m² nas zonas: Z-II a Z-V e ZVIIIa; Corredor BR 101 – Classe C – declividade (35% a 45%);
1500m² nas zonas: Z-II a Z-V e ZVIIIa – Classe D – declividade (45% a 60%);
10.000m² nas zonas Z-VIIIb – Classe A,B,C,D – declividade variando de 0% a 60%) e no Corredor BR101
Classe B;C;D– declividade variando de 20% a 60%).
– na Costa Norte é função da zona e da declividade do terreno
– T.O. variando de 0,03% na zona Z-VII B a 0,8% na Z-IV
Mapas
